Saturday, May 30, 2009

Some Amazing Ridiculous Super Mario World Play



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THE MOST OUTRAGEOUS PRO PLAY

천재적이고 믿을 수 없는 프로플레이

Friday, May 29, 2009

INTERNET





이사하느라 블로그 업데이트도 거의 못 했네 ㅡ,.ㅡ

이제부터는 자주 업데이트 할 것이니 기대하시기를

I couldn't update my blog as often as I hoped because I had to move out of my place.

I'll try to update it as often as possible now, so keep an eye out!

Thursday, May 14, 2009

부동산부동산부동산부동산부동산

난 돈에 대한 관심이 굉장히 많다.
아니 물론 돈 싫어하는 사람은 없겠지만, 내 경우에는 경제에 대해 관심이 많아, 개인적으로 강의도 듣고, 공부도 하고, 경제 신문도 꽤 읽는 편이다. (한때는, 부전공으로 경제를 택할까 생각해 본적도 많다).
어쨌든, 오늘은 대한민국에서 경제의 중점지라고 자주 말하는 부동산에 대해서 좀 써 볼까 한다. 대부분은 내가 강의 혹은 직접 공부한것에서 가져온 정보들이 많기 때문에, 만약 뭔가 잘못된 부분을 본다면 지적해 주기 바란다.
먼저, 우리나라처럼 특이하고 이례적인 부동산시장은 세계 어느 나라에서도 찾아 볼 수가 없다. 초등학생 5학년짜리가 전세나 매매의 차이를 알고, 땅값이라던지 아파트가격에 대해서 친구들이랑 얘기하는 것을 볼 수 있는 나라는 내가 장담하겠는데 대한민국 이외에는 절대로 없다. (미국 초딩들은 부동산이 뭔지도 모른다). 물론 이게 다가 아니다, 평상시에도 사람에게 "가치"를 매길 때, "어디 사세요?" 라고 자주 묻고, 그 답에 "아, 저 강남 살아요."라고 하면, 자연히 그 사람 = 부자라는 공식이 나올 정도로, 부동산 투자가 우리나라의 어떤 중점과 선입견을 심어줬는지 한눈에 알아 볼 수가 있다.
물론, 이것이 반드시 나쁘다 라고 말 할 순 없다. 주거시설, 즉 아파트도 일종에 매매대상이며 상품으로 여길 수 있고, 경제에 상품을 안 다룬다면 대체 무엇을 다루겠는가? 그런데, 우리나라의 아파트의 대한 커다란 선입견이 너무나도 아파트를 상품화 시킨 것은 아닐지라는 걱정이 들기는 든다. 불노동소득률이 늘리면 늘릴수록 가장 큰 문제가 무엇이겠는가? 당연히 거품경제이다. 계속 읽다보면 알겠지만, 누구라도 한번쯤은 들어본 일본의 "잃어버린 10년"도 이것과 비슷한 상황에서 우러난 것이다.
내가 지금까지 여러 번 "선입견"에 대해서 말했는데, 그 중에서 가장 크고 말도 안되는 선입견이 "부동산을 해야 돈 번다, 왜냐면 한국은 땅이 좁고 인구가 많다"라든지, "땅을 사면 아무리 못 해도 본전을 번다." 라든지 이런 것들을 많이 봤는데, 먼저 이 선입견을 부셔보도록 하자.
자 5년 동안 뼈 빠지게 일 해서 1억을 벌은 한 가정이 있다고 하자. 사실 5년도 지금으로 보자면 만만치 않은 기간이다. 한 달에 500만원 버는 가정을 잡고, 매달 150만원을 저축해야 5년 조금 넘어야만 1억이라는 돈이 생긴다. 물론, 500만원도 모으기 힘든 돈이고, 병원비 같은 예상치 못 하는 사례도 발생하기 때문에 사실 매달 150만원 저축한다는 것도 매우 힘든 일이지만, 100% 불가능한 얘기는 아니기 때문에 계속해보겠다.
이 가정은 1억으로 무엇을 하겠는가? 1억으로 투자를 해 돈을 불려야 되지 않겠는가? 어떻게 불리는가? 말도 많고 탈도 많은 부동산으로 불린다. 부동산도 그냥 뛰어 드나? 들어가기 전에 당연히 또 은행에서 대출을 받는다. 대출을 1억 받는다고 치고 (이것도 조금만 받은 사례다. 원했다면 2억도 쉽게 받을 수 있다.) 이 2억으로 집을 사지만, 이 집을 거주하기 위해 산 집인가? 아닐 것이다. 우리나라에만 독특하게 볼 수 있는 "전세"를 내, 거기서 이익을 또 볼려고 할 것이다. 기본적으로, 전세가 50%정도 하는데, 그럼 이 2억짜리 아파트를 전세 가격이 1억이라고 치자. 자 이 상황을 가정하고, 다음 계산을 한번 해보자:
땅 값이 몇 퍼센트 올라야 이익다운 이익을 내겠는가?
예금 금리 4%잡고, 예대마진 3%를 보면 대금 금리가 약 7%정도 나온다. 즉, 1억을 대출 받았기 때문에 일 년에 700만원을 이자로 줘야 한다. 아 물론, 전세로 1억을 받았으니 이 1억을 은행에 갖다가 예금을 한다고 치자. 간단히 뺄 쌤만 해도 일 년에 적자가 -300만원 나온다. 즉, 적어도 본전을 만들려면 아파트 가격이 일 년에 300만원씩, 다시말해 1.5%가 올라야만 된다는 소리이다.
이제 아까 번 1억으로 대출 안 받고 바로 예금을 했다고 치자. 예금 금리가 년간 4%이니 일 년에 400만원이 고스란히 들어온다. 지금까지 내가 쓴 글을 한눈팔지 않고 읽었다면 전세를 내는 게 얼마나 손해인지 알아차렸을 것이다. 예금을 하면 400만원이 고스란히 들어오는데 전세로 이 400만원의 소득까지 따라가려면 300 + 400 = 700, 즉 아파트가 일 년에 700만원 올라야 된다는 말이다. 아파트가 일 년에 300만원 오르고 본전을 얻을 바엔 차라리 예금을 해서 400만원을 버는 게 더 말이 되는 소리가 아닌가? 
짧게 정리하자면, 대출 안 받고 어렵게 벌은 1억을 은행에 갖다가 예금한것보다, 대출을 받고 2억짜리 아파트를 구한 후 전세를 내서 더 이익을 낼려면 일년에 700만원, 즉 아파트 값이 일년에 3.5%가 오르지 않으면 수지에 안 맞는다.
여기서 끝이 아니다. 취득세 등록세는 없나? 부동산은 자선업체인가? 복비까지 얹으면, 일 년에 적어도 5-6%는 오르지 않으면 수완이 없는 장사이다.
자, 여기서 한번 묻자: 2억짜리 아파트가 일 년에 5-6% 오른다는 게 현재 상황에 현실적인지 아닌지를. 전 세계를 살펴보아라, 일년에 지값이 5%씩 오르는 곳이 얼마나 있는지를.
아 물론, 가능했었을 때는 있긴 있었다. 노무현 정권 때는, 평균 아파트 가격이 일 년에 15%씩 올랐으니, 당연히 남는 장사이긴 하다. 만약 지금 아파트에 투자했다면? 자살행위이다. 지금 시대에 아파트 투자를 위해 대출을 한다는 것처럼 위험한 것은 없다. 짧게 말하자면, 투기이다. 그렇다면 그 1억짜리 아파트를 사 5000만원 전세를 내서 이익을 내겠는가? 내가 굳이 설명하지 않아도 너무나도 비현실적인 것을 잘 알 것이다.
다음 의제로 넘어가자. 아직도 부동산에 희망을 가진 분들이라면 "지금은 땅 가격이 오르지 않을지 몰라도, 노무현 정권 때처럼 차후에 10%씩 오르는 경우가 몇 번이나 있었는데, 이번에도 있지 않는다는 보장이 어디 있느냐? 거기에, 대한민국에 부자들을 보면 대부분이 땅 부자인데 부동산 투자가 수완이 없다는 게 말이 되느냐"라고, 되물어 보실 수도 충분이 있다.
자 긴 설명을 하기 전에, 먼저 빅뉴스를 전해야 할 것 같다. 지금까지 보고 느꼈던 대한민국 부동산 경제는 거품경제였다, 그것도 어마어마하게 커다란. 뭐, 정확히 말하자면 "오랫동안 꺼지지 않았던" 경제이지만. 강남 아파트 가격만 봐도 알지 않겠는가? 물론 이 거품이 내일 꺼질지 10년 후에 꺼질지는 100% 장담 못 하겠지만, 언젠가는 분명히 꺼진다.
버블은 어떻게 나오고 붕괴되는지에 대해 알아보기 위해 아까 일본의 "잃어버린 10년"에 대해 미뤘던 설명을 지금 해 보겠다.
사실 "잃어버린 10"년도 정확한 말은 아니다. 실질상, 3-4년 동안 만들어진 버블이 20년 동안 가고 있는게 현실이다. 일본의 버블형성에 원초적인 원인을 짚어보자면 1973년과 1979년에 일어난 오일쇼크부터 시작한다.
석유 1 배럴에 50센트 하던 게 80배나 되는 40달러까지 올라가는 현상이 발생되는데, 대부분의 물건을 만드는 데에 기본적인 재료가 석유라는 것은 누구라도 아는 사실일 것이다. 이런 식으로 물건을 만드는 데에 비용이 올라가면, 비용인플레이션이 발생한다. 보통 경기성장에는 수요가 공급보다 많은 수요인플레이션이 발생해야, 민간 소득과 민간 공급이 활발해지는데, 비용인플레이션인 경우에는 수요의 인한 물가상승이 아닌 물건을 생산하는 데에 비용인상의 물가상승이 발생하니, 당연히 경기 침체가 발생하게 된다. 물가는 오르는데 경기침체가 일어나는 현상을, 흔히 스태그플레이션 (Stagflation)이라 일컫는다. (Inflation + Stagnation)
다름 아닌 미국이 스태그플레이션에 인해 엄청난 타격을 받고 있을때, 1980년대의 대통령 로날드 레이건 (Ronald Reagan)이 레이고노믹스(Reagonomix)라는 경기완화정책을 실행했다. 레이고노믹스중 가장 말이 많았던 정책이 금리를 무진장하게 올렸다는 건데, 그 수치가 무려 17%였다. 아까 말했듯이, 대한민국의 기준금리는 전반적으로 4% (2009년 5월은 2%에 육박했다) 정도인 것을 고려했을 때, 이 17%라는 수치가 얼마나 큰 것인지 몸소 느낄 수가 있을 것이다.
자 그럼 미국이 왜 금리를 17%로 인상했을까? 인플레이션이 심각하다는 뜻은, 시중에 돈이 너무 많이 풀렸다는 것인데, 이 상황에서 대부분 정부의 가장 대표적인 정책이 금리를 높여서 풀어놓은 돈을 도로 정부의 주머니로 집어넣는다는 것이다. 금리가 17%씩 하는데 당연히 은행에 저금하는 게 남는 장사가 아니겠는가? 그런데, 이런 식으로 시중의 돈을 송구리채 가져온다면 가장 큰 타격을 입는 것은 바로 공장들, 즉 제조업체 쪽이다.
기본적으로 설계투자를 하려면 은행에서 대출을 받아야 하는데, 이자가 17%나 하니 누가 대출을 받아서 공장을 짓는 모험을 하겠는가? 주변에 Made in USA가 얼마나 있는지 보라, 하나라도 발견하셨는가? 바로 이 때 미국의 제초업체가 완전히 붕괴된 것이다. 그래도, 미국인들은 기본적인 생활용품이라던지 전자제품등 어쨌든 기본적인 소비를 해야만 하는데, 이게 일본 시장이 미국에 진출하게 된 계기가 된 것이다. 진출한 정도가 아니라 미국을 쓸었다고 해도 과언이 아니다.
얘기가 정말로 웃겨지는 것은 여기부터이다. 이걸 보고 미국이 가만히 있을 나라인가? 천만에 말씀. 타나라의 제품이 자국 시장을 마치 화투판에 광박 피박을 만들 상황인데 당연히 뭔가 대처를 해야 하지 않겠는가? 이때, 1985년에 미국과 G5 재무장관들이 뉴욕의 플라자 호텔에서 희대의 합의 (합의는 완곡한 표현이다. 사실상 사기극 수준이었다)를 벌이는데, 1달러에 250엔 하던 환율을 1달러에 120엔으로 그 자리에서 낮춰 버린 것이다. 이 결과, 피해를 가장 많이 받는 곳은 어디이겠는가? 미국이 이 짓을 왜 했는지 만 생각해도 답은 명확할 것이다. 자연히 이때부터, 수년간 일본수출률이 어마어마하게 떨어지게 됐다.
우리나라도 그렇지만, 일본의 경제는 수출주도형으로 발전했기 때문에 이 계기로 인해 엄청나게 피해를 받을 수밖에 없었다. 자, 일본정부도 갑자기 경제가 어려워졌으니 가만히 보고만 있을 수가 없으니, 이때 은행해서 어마어마한 돈을 풀기 시작했다. 흔히 일컫는 일본의 제로금리정책도 이때부터 시작된 것이다. 여기서 부터 일본의 불행이 시작된 것이다.
국가에 돈이 넘쳐나는데 국민들은 뭘 하겠는가? 대출받아서 아파트와 주식투자, 딱 답이 나오지 않는가? 이 때 부동산버블이 얼마나 심각했냐면 1990년 일본 전체 부동산 총액이 2000조엔, 100엔=1000원 환율로 보자면, 2경원에 육박한다.
그렇다, 2,0000,0000,0000,0000원이다. 이게 얼마나 말도 안 되는 금액이라면, 일본 땅으로 미국땅 4번을 살 수 있는 금액이다. 조금 더 알기 쉬운 예를 들자면, 이십 평짜리 동경 아파트 한 채가 200억원을 했었던 때다. 못 믿겠다면, 직접 가서 검색해보아라.
부동산만 그런가? 일본주식, NIKEI는 38,000을 돌파했다. 84년 주가가 10,000하던 게 거의 400%나 오른 것이다.
자 이 비상식적인 수치를 봤을 때, 이게 어떻게 봐도 거품이 아니라고 볼 수가 없다. 일본도 땅이 좁으니, 한국처럼 "수요가 높으니 당연히 땅값도 올라간다."라는 아마추어 상식을 가지게 될 수밖에 없었던 것이다.
자연히 결과는 처참했다. 버블이 꺼진 게 90년대 후반이었는데, 이때부터가 일본의 "잃어버린 10년"의 시작점이다. 38000하던 NIKEI가 지금 8000으로 가고, 200억짜리 아파트가 10억으로 하락하는 아주 이례적인 버블 버스트가 일본인들에게 컴플렉스를 심어줄 만 큼 처참하게 타격을 준 것이다.
우리나라 입장으로 바꿔서 상상해 보아라. 2000하던 KOSPI가 400가고 50억짜리 타워펠릭스가 3억간다면 무슨 일이 벌어질지. 아마 한강에서만 수백 명이 자살할 것이다.
근본적인 문제였던 것은, 수출도 제대로 안 되는 판에 당장 경기가 나쁘다고 금리만 낮췄으니 실질경기는 안 오르고 시중경기만 오르니, 버블이 안 생길 수밖에 없지 않은가? 이때 일본정부는 본격적인 구조조정을 시행하고 국민들도 감면을 했어야 지금 같은 상황이 안 벌어졌을 텐데, 일본정부는 그것을 못 한 것이다. (하지만 일본정부도 억울한 면은 있긴 있다)
우리나라도 이 사태에서 배워, 같은 실수를 반복하지 않도록 노력을 해야 되는 상황이다. 사실 개인적으로 봤을 때 왜 지금까지 버블이 안 꺼졌는지 도통 이해가 안 간다. 처음 글을 시작했을 때, 버블이 언제 꺼질지 예측은 못하겠다라고 말했지만, 실질상 이제 막 시작했을 수도 있다.
깊게 생각할 필요도 없다. 이 비상식적인 수치를 봤을 때, 이게 어떻게 봐도 거품이 아니라고 볼 수가 없다. 그런데 그 당신의 일본국민들은 그렇게 생각을 하지 않았다, 왜냐면 수년간 일본지값이 매년 수십억씩 오르고 주변에 아는 사람들은 다 땅 부자 되는데 당연히 본인도 “땅을 사야 부자 된다.” 라는 생각이 들 수밖에 없지 않겠는가? 버블의 존재 그 자체를 생각할 여지가 없었던 것이다.
거기에 이 당시 일본국민들이 안일하게 생각했던 것이, 일본 국토 중에 70%가 산악지대이니, “토지가 현저히 부족하니, 부동산의 대한 수요는 계속 오를 것이다”같은 아마추어 상식이 일본국민을 사로잡고 있으니 더더욱 부동산의 위험성에 대해서는 신경을 안 쓰게 된 것이다.
PIR (Price Income Ratio)는 연소득대비 주택가격을 측정하는 단위인데, 간단히 말하자면 연소득을 한 푼도 쓰지 않고 몇 년간 모아야 주택을 살 수 있는가를 보여주는 역할을 가진다. 세계의 50대 주요도시 평균이 5.0정도인데, 다음 도시 세개를 예로 들어봤다.
(2008년 통계)
뉴욕 : 8배
런던 : 6.9배
시드니 : 8.5배
일본 (1990년) : 9.78
깊게 생각 할 필요 없다.세계적으로 아파트값이 비싸다는 뉴욕,런던,시드니에 아파트를 사고 싶다면 최소 7,8년을 한푼도 안 쓰고 저축해야만 아파트 한 채를 살 수 있다는 뜻이다.
1990년 초반, 아직 버블이 꺼지지 않았을 때의 일본의 PIR는 9.78이었다. 다시 한 번 말하지만, 일본에서 집을 살려면 거의 10년 동안 한 푼도 쓰지 않고 일해야만 집을 구할 수 있다는 뜻이다. 자 이제 대한민국을 보자.
대한민국 PIR : 13배
놀랍지 않은가? 대한민국의 PIR수치가 일본보다도 3배나 높다. 그 만큼, 소득에 비해 집을 구하는 게 어마어마하게 힘들다는 것이다. 이걸 다른 식으로 말하자면, 실질경제는 낮은데 시중경제만 이상하게 높다는 것이다 (적어도 부동산에 관해서만).
마지막으로, 대한민국 GDP를 보자. 우리나라 국가자산이 총 6500조원정도 되는데 그 중에 토지 + 건물자산이 약 5000조원 정도이다. 80%가 부동산이라는 거다. 총 자산 중에 80%가 부동산인 국가를 하나라도 대 봐라. 일본도 1990년때 65% 육박했다. 즉, 말하자면 우리나라의 거품경제는 어느 의미로는 일본보다도 나쁘다고 할 수도 있다.
통계만 봐도, 나도 그렇고 내 전 경제학 교수님도 버블이 안 껴져 있을 수가 없다고 판단할 수밖에 없었다. 논리적으로 생각해서, 그 추론 이외에 도달할 수 있는 답이 없지 않은가? 저 윗 수치만 봐도 세계 평균에서 상당히 벗어난다는 점만 봐도, 대한민국 경제에 이상이 있다는 것을 알 수가 있다.
지금까지 부동산에 대해서 좀 부정적인면만 대봤는데, 부동산도 엄연한 투자수단중의 하나이다. 다만 내가 말하고 싶은 것은 부동산은 투자수단의 하나일 뿐이지, 감언이설에 흘려 부동산에 올인을 하지 말라는 것을 당부하는 것이다. 하이 리스크는 하이 리턴을 가져다주지만, 당신이 피눈물 흘려 번 자산을 그나마 대출까지 받아서 부동산에 건다면, 투자가 아닌 투기로 되어 버린다.
다시 말하지만 부동산에 투자하지 말라는 소리는 절대로 안 하겠다. 다만 가지고 있는 자산을 조금 더 알뜰하고 현명하게 분산해서 투자할 수 있는 지혜를 갖춰줬으면 한다.
English version will be up next time

Friday, May 8, 2009



드디어, 올것이 왔군

HELL, IT'S ABOUT TIME